부동산 투자 전, 투자 기준와 저평가 확인하기 | 부린이 | 책 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>

22년 한 해동안 부동산 관련 책 10권, 경제 서적 30권 읽는 것을 목표로 세웠다. 그 첫 시작은 이제는 경제 유튜버로도 유명한 너나위 님의 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>이다.

아직 시드가 적고 종잣돈을 모으고 있는 상황이라 부동산에 바로 투자하기는 어렵지만, 돈이 모일 때까지 계속해서 공부를 해나갈 생각이다. 공부하면서 평소에 궁금했던 부분에 대한 힌트를 찾을 때마다 블로그에 기록해나갈 예정이다.

오늘의 물은은 아래 두가지다.
1. 부동산 투자 기준을 세우는 방법이 있을까?
2. 저평가된 부동산에 투자하라는 건 알겠지만, 그래서 저평가인지 아닌지 어떻게 확인하는거지?

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부동산 투자 전, 투자의 기준을 세우자

부동산에 한정된 것이 아니라, 투자를 하기 전에는 나만의 기준을 세워야 한다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>의 저자이신 너나위님은 부동산 중에서도 아파트에 투자하겠다고 기준을 세우셨다고 한다. 너나위님이 제안한 기준 세우는 방법은 아래에서 확인할 수 있다.

1. 어떤 종목에 투자할 것인가?
주식, 펀드, 부동산 등 투자할 대상을 정하자

2. 부동산 투자의 기준은?
부동산을 골랐다면 부동산 중에서도 아파트, 오피스텔, 다세대, 빌라 등이 있다. 그 중 타겟을 고르자

3. 아파트를 투자하는 기준은?
아파트를 투자하기로 마음 먹었다면 구체적으로 투자하고 싶은 아파트의 조건을 생각해보자
3-1. 저평가된 아파트인가?
3-2. 투자금이 적게 드는 아파트인가?
- 초보자라면 3000 정도를 생각
3-3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
- 전세 임대되지 않을 때 리스크
- 역전세가 왔을 때의 리스크 등
=> 평소 현금 상황을 투자 전 미리 체크해두기

4. 더 좋은 아파트의 투자 기준은?
3단계 기준에 맞는 여러개의 아파트 중 좋은 입지와 지역 위상이 높은 물건에 투자. 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 발생할 수 있기 때문

위 기준을 바탕으로 지역선정, 사전조사, 현장조사, 실전투자 순으로 진행된다.

저평가된 아파트는 어떻게 알아보나?

주식이든, 부동산이든 저평가된 종목이나 물건에 투자하는 것이 중요하다는 이야기를 많이 들었다. 그럴 때마다 ‘저평가’인지 아닌지를 어떻게 ‘평가’하는지가 궁금했다. 책에서는 좋은 투자란 사는 순간 버는 것을 의미하고, 이를 위해서는 현재 가치보다 저렴한 것을 선택해 안전 마진을 확보하는 것이 중요하다고 한다.

저평가 여부를 확인하기 위해서는 두가지 지표를 활용할 수 있을 것 같다. 바로 1) 전세가율과 2) 공급량이다.

1) 전세가율은 (전세가/매매가)의 비율을 의미하는데, 일반적으로 전세가가 보통 하방 지지선의 역할을 해준다. 따라서 전세가율이 높을 수록 투자금이 적어짐을 의미한다. 하지만 전세가가 항상 매매가의 하방 지지선이 되어준다고 생각해서는 안된다. 특히나 지방의 경우에는 더욱 그러하다.

2) 그래서 공급량도 함께 확인이 필요하다. *역전세가 일어날 수 있는 가능성이 아주 없는 것은 아니기 때문에 인근 지역의 공급량을 보수적으로 확인하여 투자해야한다. (공급량이 지역 인구 수의 약 0.5% 미만인지)

마지막으로 가장 중요한 것은 항상 입지이다. 저평가라는 것은 곧 입지에 비해 가격이 저렴하다는 것을 의미한다. 입지와 가격 비교를 사례를 통해 알아보자.

저평가 매수 예시 : 분당 21평 아파트

먼저 저자이신 너나위님은 매수를 할 때, 부동산 비수기인 6~8월, 11~1월을 적극적으로 활용한다. 이 시기에는 매수자 우위 시장이 형성될 가능성이 높고, 이 때 물건을 매수하여 부동산 성수기 때 세입자를 구하는 것이 유리하다.

입지를 비교할 때는 우리가 잘 아는 것과 같이 교통, 학군, 일자리, 환경 등을 고려해야한다. 책에서 소개된 사례는 광명의 아파트와 분당의 아파트였다.

저자에 의하면 여러차례 임장을 다니다보면 동네의 분위기가 이전에 다녀와 본 동네와 매우 비슷하다는 느낌을 받을 때가 있다고 한다. 광명의 P 아파트 임장을 했을 때가 바로 그 때이다. 전반적인 분위기가 분당의 J 아파트를 생각나게 했다.

이 두 아파트의 가격을 비교해보니 광명의 아파트는 전세 2억 7천에 매매가 3억 1천으로 형성되어있었고, 분당의 아파트는 전세가 2억 4천에 매매가 2억 7천으로 형성되어 있었다. 두 아파트 모두 적은 앞의 기준을 모두 통과한 적은 금액으로 투자할 수 있고 리스크를 감당할 수 있는 물건이었다.

하지만, 교통, 학군, 일자리 등 비교해보았을 때 분당의 아파트는 광명의 아파트보다 입지가 좋다고 판단했고 이에 분당의 저평가된 아파트에 투자하게 되었다고 한다.

이처럼 저평가된 물건을 알아보기 위해서는 여러 지역을 임장해보는 경험이 필수적이고 우리가 물건을 사는 것처럼 비교를 통해 평가가 이뤄짐을 알게 되었다.

(위 사례와 내용은 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>에서 발췌되었습니다.)